在全球金融危机爆发前夕，商业地产价值和杠杆率飙升，导致从 2008 年开始的一波拖欠潮。今天，房地产价值和贷款收益——尤其是多户家庭的——再次飙升。我们是否正在走向另一场崩溃?
市场参与者似乎并不这么认为。上周在迈阿密举行的 CRE 金融委员会会议上，债务行业专业人士几乎一致对 2022 年商业房地产的前景持乐观态度。对定价和杠杆的担忧普遍被置之不理。
“通胀不会很快消失。CREFC 执行董事 Lisa Pendergast 表示，商业房地产投资一直是对抗通胀拖累宏观投资估值的有吸引力的工具。“持续稳健的承销和合理的杠杆支持该行业提供通胀对冲的能力。”
这次不一样了吗?虽然与过去周期中发生的情况有一些相似之处，但也存在支持更乐观前景的重要差异，首先是多户家庭的创纪录高需求和租金增长。
Yardi Matrix 的数据显示，2021 年，多户家庭的房地产销售量创下 1668 亿美元的新高，远远超过了 2019 年 1286 亿美元的高水位线，远高于 2020 年受 影响的 954 亿美元。Yardi Matrix 数据显示，2021 年售出的每单位或房产的价格也创下 188,000 美元的新高，比 2020 年 157,000 美元的先前高点高出约 20%。
每单位价格与收购收益率并不完全对应，但上限利率稳步下降。现在，门户和二级市场的多户住宅通常以 3-4% 的收购收益率进行交易，而全国的平均上限率低于 5%。交易量和定价的增加是由资本市场(股票和债务)的非凡流动性推动的。如果这听起来像 2006-07，那是因为在这方面的时期是相同的。
2022 年逆风
对未来几年可能发生的事情的许多担忧与这样一个事实有关，即在利率几乎肯定会上升的时候，定价异常紧张。随着 2021 年消费者价格指数上涨 7%，达到 1982 年以来的最高水平，美联储已宣布采取措施为经济增长降温，包括缩减其 9 万亿美元的资产负债表和提高政策利率。
分析师预计美联储将在 2022 年至少加息 3 次。美联储的基准隔夜借款利率在 0% 至 0.25% 之间，全年可能会增加 75 至 100 个基点。截至 1 月中旬，作为固定利率商业抵押贷款定价的基准，10 年期国债利率已升至 1.75% 左右，并且可能会随着美联储加息而上升。
利率上升可能会推高债息，并增加商业房地产投资者的资本成本。如果这些贷款到期时利率要高得多，这也会使票面利率在 3% 范围内的当前贷款的再融资复杂化。如果未来几年的贷款利率更高，而财产收入令人失望，贷方可能不愿意提供那么多债务，这会给业主带来再融资问题。
更高利率的另一个潜在问题是它可能会推高收购收益率。10 年期国债收益率和 CRE 上限利率之间的溢价历史上平均超过 300 个基点，尽管它会因市场状况而异。对商业地产的需求如此之大——特别是多户型、工业型和一些特殊类型，如数据中心和自助存储——投资者可能愿意降低回报要求并保持资本化率相对稳定。然而，如果 10 年期国债收益率增加 75-100 个基点，则很难保持上限利率不变。
“除非利率大幅上涨，否则(利率上升)不会产生大的影响，”CREFC 的一位小组成员说。“今天的不同之处在于市场上有如此多的流动性。”
还有其他不利因素。多户型运营商面临着税收增加、劳动力成本上升、遵守 Covid 时代的清洁标准和环境合规性以及不断提高的监管标准带来的费用增加。与此同时，租金管制仍仅限于少数几个大州，但随着租金上涨远超历史水平，一些州通过租金管制的运动正在增加。