更高的运输成本，由于供应链紧缩、能源价格上涨和劳动力工资上涨，运输成本已经飞涨。世邦魏理仕全球工业和物流研究主管 James Breeze 表示，将一个集装箱从中国运往的成本增加了约 200%，加上在全国范围内运输货物的成本增加了约 40%。
CBRE 供应链咨询小组最近的一份报告指出，运输成本的上涨速度快于工业租金。该报告指出，与固定设施成本(包括租金)相比，运输成本可能占公司总物流支出的 50% 至 70%，后者约占 3% 至 6%。
为了对冲成本进一步上涨，企业正在扩大国内仓库空间，以减少长途运输的频率，并尽可能靠近港口或配送中心以削减开支。他们正在计算，如果可以降低运输成本，支付更高的租金会更好。Breeze 表示，即使租金以创纪录的速度增长，以及加利福尼亚内陆帝国等地的历史性租赁活动，今年租金上涨近 30%，空置率约为 1.4%。他补充说，平均第一年租金上涨约 10%。
“我们听到租户愿意支付租金，愿意支付更高的租金，因为他们需要进入这些市场。他们需要靠近港口，需要靠近主要人口市场，以降低运输成本，”微风说。
第三方物流 (3PL) 供应商受益于运输成本的增长和空间不足，因为许多零售商和批发商选择将部分或全部分销和仓储需求外包，尤其是在低空置率市场。
世邦魏理仕报告称，今年 3PL 已租赁了 1.21 亿平方英尺(100,000 平方英尺及以上)的工业空间，占市场份额的 31.3%，几乎是去年同期租赁的 6680 万平方英尺的两倍。Breeze 表示，在内陆帝国和新泽西等市场，由于供应紧张，大约 50% 的租赁由 3PL 完成。
需求激增
普洛斯第二季度报告发现，整体物流需求达到创纪录的季度高点 1.1 亿平方英尺，使上半年的吸纳量达到 1.94 亿平方英尺，是 2020 年同期的两倍多。普洛斯表示，需求范围广泛的客户广泛，迫切需要确保空间是一个主要因素，增加供应继续增加但跟不上需求，这将推动 2021 年租金增长超过 10%。
Connor 表示，需要在 24 小时到 48 小时内为消费者提供更多产品，这推动了对更大、最先进设施的需求。有些市场比其他市场更受限制，而有些市场如西雅图，其仓库空置率为 6.4%，有更多可用空间。
对于想要靠近西雅图和塔科马港的租户来说，这是个好消息，这些港口的货运量同比增长了近 20%，但仍有能力卸载更多产品，并有可能缓解南加州港口的僵局.
汤普森说，越来越多的租户和沃尔玛等主要零售商正在使用港口多元化战略，通常利用一个以上的港口来运送货物。他指出，西雅图和塔科马港口以及西海岸的奥克兰的交通量增加，东海岸港口的整体交通量现在比洛杉矶和长滩的港口更多。租户也越来越多地转向铁路，因此内陆港口或市场，如南卡罗来纳州格林维尔，与南卡罗来纳州查尔斯顿和佐治亚州萨凡纳港口的铁路连接也在增长。
“过去从未使用过铁路的公司现在正在考虑使用它，”汤普森说。
Breeze 还指出，像 UPS 的主要航空枢纽肯塔基州路易斯维尔和强大的空运和卡车货运市场印第安纳波利斯等内陆市场的工业活动也在增加。
由于缺乏土地供应、监管限制和远离城市中心的人口扩张，港口和城市市场附近空间的缺乏已经推动新工业发展远离现有供应。例如，在大纽约市地区，Prologis Research 发现 2010 年之前建造的物流物业平均距离曼哈顿 28 英里，但现在距离曼哈顿 50 英里。芝加哥和南加州也看到了类似的趋势。
Prologis 首席执行官 Hamid Moghadam 在周五的第三季度财报电话会议上表示，在内陆帝国、南加州和新泽西等市场寻找土地并获得开发工业地产的权利变得越来越难。
Moghadam 说：“即使是像达拉斯这样的市场，我们历来会讨论或称为在土地方面不受限制，不管你信不信，现在也受到更多限制(在好的地点)。” “所以我认为主要的驱动因素是很难找到建造建筑物的土地。”
Connor 回应了 Moghadam 对权利程序的担忧，指出它们因司法管辖区而异，可能既耗时又昂贵。
“我们看到土地短缺、建筑要求增加、成本增加和许可困难，这是供应仍然紧张和租金继续上涨的一些原因，”康纳说。“开发产品的需求和困难造成了供需失衡。”