各地的投资者，包括我分析的房地产投资信托基金 (REIT)，都对通货膨胀感到疑惑。随着商品价格持续飙升，70 年代的记忆开始像过时的喇叭裤一样闪现。
当然，我们预计在之后会出现一些通货膨胀。然而，不断上涨的价格已经超出了预期。Kingswood 首席投资官 Rupert Thompson 在财富管理公司的“2021 年第三季度投资展望”中表示：
“由于价格(尤其是石油)从一年前触及的低点反弹以及随着经济重新开放而出现供应瓶颈，预计价格会飙升。但这一增幅，尤其是在，远高于预期。总体通胀率现在高达 5.4%，而核心通胀率高达 3.5%，而大流行之前为 1.5%-2%。”
你不需要飞行员眼镜就能看到 1970 年代和今天的通货膨胀经济之间有一些相似之处。
Bartlett Naylor 在“REITs 在 70 年代丑闻之后卷土重来”中描述了过去的经济失败。
1973 年房地产市场低迷时，高杠杆的 REIT 崩溃了……三分之二的企业破产或重组。1976 年离开的 69 人当年获得了微薄的 1.24 亿美元股息。
简而言之，1970 年代的 REITs 几乎还活着。而今天的情况并非如此。今天，他们处于一个更强大的位置。
事实上，REITs 为投资者提供了一些抵御通胀的保障。
闪回通胀：今天与 1970 年代的相似之处
这三项行动也适用于 1970 年代。每个人都知道，油价飙升和联邦过度的金融举措是罪魁祸首。
他们不知道的是，这只是故事的一部分。
在 1960 年代初期，尽管增加了社会计划，但通货膨胀率仍保持在平均仅为 1.1% 的水平。然而，1965 年越南战争爆发，对工业品的需求上升导致价格飙升。
到 1969 年，消费者拥有更多的支出，而消费者价格通胀率跃升至 5% 以上。
到目前为止，如此相似。
两个时期之间的政府态度也是如此。事实上，这可能是最重要的比较。
凯西·琼斯在“1970 年代风格通胀回来了吗?”中详细阐述了这一点。发表于嘉信理财：
与 1970 年代一样，美联储今天做出了让通胀上升的选择。在对其过去几十年的政策进行长时间审查后，它得出结论，它过于关注通货膨胀，因此限制了经济增长并抑制了许多工人的就业增长和收入。那是在 Covid-19 危机爆发之前。现在，面对大流行的通货紧缩影响，美联储认为它有犯错的空间，那就是太容易太久了。
现在，我们并没有完全重温历史。正如我将在下面展示的那样，历史永远不会一字不差地重演。
今天和 1970 年代之间的差异
正如斯科特霍斯利在“现在认为通货膨胀很糟糕?让我们回到 1970 年代”在 NPR 上：
财政部长珍妮特·耶伦和政府中的其他人认为，当前的价格上涨是一种暂时现象，是由与大流行相关的供应冲击和 消费者被压抑的需求引发的。
这个有待讨论，只有时间会证明。
但一个关键且明确的区别是当今的心理。在 1970 年代，公众认为通货膨胀是不可避免的。然而，并非所有人现在都如此悲观。
联邦杰罗姆鲍威尔在接受早间版采访时表示：
如果人们相信价格会非常稳定，那么他们就会——因为他们不会要求非常高的工资增长。卖东西的人不会要求高涨的价格。一旦这种心理形成，它就会自我延续。
1990 年代担任美联储副的经济学家艾伦·布林德 (Alan Blinder) 同意这一评估：
如果您是一家企业，并且您预计通货膨胀率为 5%，那么您很可能在设定明年的价格时 [以] 上涨 5%。另一方面，如果您认为通胀率将达到 1%，那么您更有可能上涨 1%。
这些预测是准确地发生还是完全错误，最终将成为历史。不过就目前而言，我们确实有办法应对当前甚至未来的情况，无论它将如何。
今天的机会
投资者自然希望我们今天所经历的通货膨胀不是一个永久性的问题。也许它会是。
不管我们经历的是快速复苏还是持续通胀，REITs 仍然是一个不错的投资选择。
尽管“通货膨胀”听起来像是一个肮脏的词，但它对经济有好处。甚至很多也不一定会伤害某些企业——尤其是 REITs。
毕竟，房地产往往会随着消费品而增值。这是全球基金经理 Cohen & Steers 在“构建抗通胀投资组合的三种策略”中概述的内容：
1.“房地产价值往往随着整体价格环境而上涨，因为劳动力、土地和建筑材料的价格上涨可以提高新开发的经济门槛。反过来，这可能会限制新的供应，支持更高的入住率，并赋予房东更大的提高租金的权力。”
2.“酒店、自助仓储、公寓、老年住宅和广告牌等租赁期限较短的物业类型可以相对较快地利用通胀租金。”
3. “许多商业租赁都有明确的通胀联系，尤其是在以外，租金自动扶梯与公布的通胀率挂钩。”
由于这些因素，REIT 股息的增长速度往往快于通货膨胀，如同一篇文章所述：
在 2020 年大流行驱动的股息削减之后，我们预计 REITs 可能会在未来几年实现高于平均水平的股息增长，就像我们在 2009 年后看到的那样。尽管大流行加速了某些房地产使用方式的变化(有些是积极的，有些是消极的)，但我们认为 REITs 的租金增长速度快于通货膨胀的潜力保持不变。
冒着重复的风险，我真的很想开车回家：因为房地产租金会随着商品和服务价格的上涨而增加，REITs 为投资者提供了一些抵御通货膨胀的保障。正如我在最近的一篇文章“房地产投资信托基金思考通货膨胀的方式”中所说：
总体而言，REITs 有望从通胀环境中受益，同时提供有吸引力的当前收入流——这应该会随着时间的推移而增长。